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Die deutschen Regeln für Honorare an Architekten sind laut Europäischen Gerichtshofs Aktenzeichen C-377/17 nicht verhältnismäßig

Der Europäische Gerichtshof EuGH hat die Höchst- und Mindestpreise in der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zu Fall gebracht. Die deutsche Regelung verstößt nach dem Urteil vom 04.07.2019 gegen EU-Recht.

Demgegenüber dürfen nach der EU-Richtlinie Mitgliedsstaaten Mindestpreise und Höchstpreise nur unter bestimmten Bedingungen vorschreiben. Die in der Deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgeschriebenen Sätze erfüllen nach dem Urteil des EuGH nicht den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. In der Begründung heißt es, dass unter anderem die Mindestsätze nicht geeignet sind, hohe Qualitätsstandards und den Verbraucherschutz zu sichern.

Es bleibt abzuwarten, ob das Urteil das Bauen wirklich billiger macht. Das Urteil hat jedenfalls Relevanz für Bauherren und Architekten. Architekten müssen befürchten, dass sie im Wettbewerb zukünftig von Konkurrenten unterboten werden und sich nicht mehr auf die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten (HOAI) zurückziehen und berufen können. Sinn und Zweck der HOAI war, unter anderem einen Qualitätsstandard am Bau zu sichern. Nun werden Architekten auch bezüglich des Honorars dem freien Wettbewerb ausgesetzt sein und gegebenenfalls mehr kaufmännisch als planerisch tätig sein müssen.

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WEG: Anfechtungsklage des Verwalters gegen Abberufungsbeschluss

Nach Ablauf des Bestellungszeitraums entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluss, da nach Ablauf des Bestellungszeitraums der Verwalter sein Amt nicht mehr ausüben kann.

Für eine (Fortsetzungs-) Feststellungsklage des Verwalters auf Ungültigkeit des Abberufungsbeschlusses fehlt es jedenfalls dann an einem Rechtsschutzinteresse, wenn der Verwaltervertrag nicht mit dem Bestellungsrechtsverhältnis verknüpft ist. Dies gilt auch, wenn auf der Versammlung lediglich ein Beschluss über die Abberufung – und nicht auch über die Kündigung des Verwaltervertrags – gefasst worden ist; vgl. LG Frankfurt/ M., Urt. v. 30.11.2017 – 2-13 S 135/ 15.

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Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei einem zur Minderung führenden Mangel bereits dann, wenn er einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei mehreren Mängeln ist es nicht erforderlich, einzelne Minderungsbeträge den jeweiligen Mängeln zuzuordnen.

Hinweis: Schildert der Mieter einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, so genügt er seiner Darlegungslast und das Gericht muss in die Beweisaufnahme eintreten; vgl. BGH, Beschl. v. 10.4.2018 – VIII ZR 223/ 17.

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Architektenhaftung: Überschreitung des geschätzten Kostenrahmens

Ein Architekt haftet nicht für die Überschreitung einer Grobkostenschätzung, wenn ein konkreter Ausbaustandard zwischen den Parteien nicht klar vereinbart worden ist und sich die Schätzung im zulässigen Toleranzrahmen bewegt hat. Der Toleranzbereich ist bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung mit 30 – 40% anzusetzen.

Wird einem Architekten vorgeworfen, die Kosten falsch ermittelt zu haben, ist ein Vergleich der ermittelten Kosten zu den zu dem Zeitpunkt der Kostenermittlung realistischen Kosten erforderlich. Hierzu muss der Auftraggeber zumindest vortragen, welchen Ausbaustandard die Parteien vereinbart haben. Das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten auch höher ausfallen könnten, ist einer Kostenschätzung stets immanent. Nicht jede Abweichung von den vom Architekten ermittelten Kosten führt zu dessen Haftung. Grundsätzlich ist einem Architekten bei jeder Kostenschätzung ein Toleranzspielraum zuzugestehen. Dies unterliegt immer einer Einzelallbeurteilung. Je größer die Verbindlichkeit der Kostenberechnung, desto geringer ist der Toleranzspielraum anzusetzen. Bei einem Kostenvoranschlag wir allgemein von 10 – 15% ausgegangen. Will der Bauherr Kostensicherheit, muss er sich eine Kostengarantie geben lassen; vgl. OLG Schleswig-Holstein, Urt. v. 22.3.2018 – 7 U 48/ 16).

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Betriebsrat: Mitbestimmungsrecht in Fragen betrieblicher Lohngestaltung

Vereinbart der nicht tarifgebundene Arbeitgeber mit dem Betriebsrat die jeweils für eine leistungsabhängige Gehaltsanpassung maßgeblichen Prozentsätze, um die das Gehalt der Arbeitnehmer mindestens und höchstens ansteigen, unterliegt die Entscheidung, Arbeitnehmer bestimmter Geschäftsbereiche hiervon ausnehmen zu wollen, der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 10 BetrVG.

Die Herausnahme der Arbeitnehmer hat zur Folge, dass sich der relative Abstand der jeweiligen Vergütungen der Arbeitnehmer des Betriebs zueinander ändert. Hinweis: Die Arbeitgeberin kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, sie könne den Adressatenkreis der Gehaltsanpassung mitbestimmungsfrei vorgeben. Zwar kann der Arbeitgeber bei einer freiwilligen Leistung grundsätzlich mitbestimmungsfrei darüber entscheiden, ob er die Leistung gewährt, welchen Dotierungsrahmen er dafür zur Verfügung stellen will und an welchen Empfängerkreis er diese zu erbringen bereit ist; vgl. BAG, Urt. v. 19.6.2007 – 1 AZR 454/ 06. Die Arbeitgeberin stellt allerdings bei einer Gehaltsanpassung nicht erstmals ein bestimmtes Volumen für einen bestimmten Leistungszweck zur Verfügung, sondern erhöht lediglich das auch schon bisher für die Vergütung der Arbeitnehmer bereitgestellte gesamte Dotierungsvolumen; vgl. BAG, Beschl. v. 21.2.2017 – 1 ABR 12/ 15.

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Erbbaurecht: Bestandteilszuschreibung

Zwar stellt das Erbbaurecht eine Belastung des Erbbaugrundstücks dar, dennoch ist es nach seiner Bestellung rechtlich die Hauptsache. Ein in Ausübung des Erbbaurechts errichtetes (bzw. bei seiner Bestellung schon vorhandenes) Gebäude ist nicht etwa als Bestandteil des Grundstücks anzusehen, sondern vielmehr als solches des Erbbaurechts. Das Eigentum am Grundstück tritt während des Bestehens des Erbbaurechts in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht hinter dem Erbbaurecht zurück, das auch zur dinglichen Grundlage für sämtliche Belastungen wird. Die Bestandteilszuschreibung des Erbbaugrundstücks zum Erbbaurecht wird den Fällen, in denen der Erbbauberechtigte das Grundstück erwirbt, gerecht. Die Bestandteilszuschreibung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu dem Erbbaurecht ist daher zulässig; vgl. OLG Jena, Beschl. v. 6.11.2017 – 3 W 344/ 17.

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Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch nach Brand durch Reparaturarbeiten

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist als Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen; vgl. BGH, Urt. v. 9.2.2018 – V ZR 311/ 16.

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Bauüberwachung: Kostenerstattung

Im Baurecht ist anerkannt, dass die Kosten der Bauüberwachung nur erstattungsfähig sind, wenn sie im Hinblick auf den Umfang und die Intensität der Maßnahme bei verständiger Würdigung angemessen sind. Nicht erstattungsfähig sind insoweit die Kosten für die Überwachung des Objekts. Mit dem auch im Baurecht nach § 241 Abs. 2 BGB bestehenden Grundsatz gegenseitiger Rücksichtnahme wäre es unvereinbar, wenn dem Besteller für die Überwachung des Unternehmers generell ein Kostenerstattungsanspruch zustünde. Der Besteller kann vom Unternehmer daher keinen Verdienstausfall für seine bloße Anwesenheit während der Werkausführung in einer Privatwohnung verlangen; vgl. LG Frankfurt/ M., Urt. v. 7.3.2018 – 2-01 S 10/ 17.

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Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

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Grundbuch: Einwilligung in Schuldübernahme

Nach einer Schuldübernahme geht eine für die übernommene Schuld bestehende Grundschuld gem. § 418 Abs. 1 S. 2 BGB und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB auf den Grundstückseigentümer über. Dies gilt auch, wenn die Sicherheit in einer Sicherungsgrundschuld besteht. Diese Vorschriften finden nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB aber keine Anwendung, wenn derjenige, welchem der verhaftete Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehört, in die Schuldübernahme einwilligt. Für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB in die Schuldübernahme kommt es auf diejenige des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers an und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers; vgl. BGH, Urt. v. 23.6.2017 – V ZR 39/ 16.

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